วิธีการจัดการที่ดินเปล่าเพื่อเตรียมรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

การที่ดินเปล่าเพื่อเตรียมรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

 เนื่องจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เริ่มมีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2560 ทำให้นักลงทุนที่ดินตื่นตัวและต้องรู้ถึงวิธีการจัดการ การขายที่ดินเปล่าในการเตรียมรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้  “ดร.สุวรรณ วลัยเสถียร” ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย และภาษีอากร อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงพาณิชย์ ได้กล่าวไว้ถึง การ “เตรียมพร้อมรับมือกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง”

ดร.สุวรรณ กล่าวว่า ตามข้อกฎหมายของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น ระบุว่ามูลค่าของบ้านไม่เกิน 50 ล้านบาทแรกจะได้รับการยกเว้นภาษี หลังจากนั้นจะต้องเสียภาษีแบบขั้นบันได แต่เชื่อว่าในส่วนดังกล่าวนี้น่าจะเป็นราคาประเมิน โดยหากเป็นบ้านยังสามารถหักค่าเสื่อม และค่าสึกหรอได้ด้วย

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะบังคับใช้แบ่งการจัดเก็บออกเป็น 4 ประเภท ได้แก่ ประเภทเกษตรกรรม จัดเก็บภาษีสูงสุดร้อยละ 0.2 แต่จะยกเว้นให้ที่ดินมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี ส่วนที่ดินมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 100 ล้านบาท เสียภาษีอัตราร้อยละ 0.05 ทั้งนี้ที่ดินมูลค่าเกิน 100 ล้านบาทจะคิดอัตราภาษีร้อยละ 0.1 ในขณะที่ที่ดินว่างเปล่า ไม่ได้ใช้ประโยชน์จะเก็บภาษีในอัตราสูงถึงร้อยละ 5

ก. ที่ดินเปล่าและการเกษตร
หากท่านมีที่ดินเปล่า ๆ และต้องการอยากให้ดูว่าเป็นพื้นที่เกษตรกรรม ท่านก็คงคิดแบบชาวบ้าน แบบง่าย ๆ ในการแก้ปัญหาคือปลูกพืชอะไรทิ้งเอาไว้ เพื่อให้เป็นที่ดินเพื่อการเกษตร

แต่ก็ต้องคอยดูแล หรือมีชาวบ้านละแวกนั้นครอบครองปรปักษ์ไปได้ ทำให้สูญเสียที่ดินไปทั้งแปลง ดังนั้นท่านอาจจะแก้ไขโดย ให้ทำสัญญาเช่าไว้ 1 ปีก็ได้ ในราคาที่ไม่แพงมาก เพื่อให้ผู้ปลูกยอมรับสิทธิ์ว่าเป็นผู้เช่าและเราเป็นเจ้าของ โดยที่เจ้าของพื้นที่ก็ไม่ต้องเสียภาษีทุกปี เพราะตามกฎหมายได้ระบุว่า หากครบสัญญาเช่าผู้เช่ายังอยู่ต่อไปโดยที่เจ้าของไม่ได้ขัดข้อง ก็ให้เปรียบเสมือนเป็นการต่ออายุเป็นปีๆ เพื่อจะได้ไม่ต้องเสียภาษีเต็ม ๆ

ส่วนการปลูกพืชทิ้งไว้ จำเป็นต้องปลูกให้เต็มพื้นที่มากน้อยแค่ไหน สัดส่วนเท่าไรของที่ดินซึ่งการเสียภาษีก็จะขึ้นกับองค์กรส่วนท้องถิ่นที่มาประเมิน ก็ต้องใช้ดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่พนักงานด้วย

1.ประเภทบ้านพักอาศัยหลัก(บ้านหลังแรก) จัดเก็บภาษีสูงสุดร้อยละ 0.5 แต่จะยกเว้นที่ดินมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษีสำหรับบ้านหลัก สำหรับบ้านหลังที่สอง จะจัดเก็บอัตราขั้นบันได โดยตั้งแต่หนึ่งบาทแรกแต่ไม่เกิน 5 ล้านบาทคิดอัตราภาษีร้อยละ 0.03, ที่ดินมูลค่าระหว่าง 5-10 ล้านบาท คิดอัตราร้อยละ 0.05, ที่ดินมูลค่าระหว่าง 10-20 ล้านบาท คิดอัตราร้อยละ 0.1, ที่ดินมูลค่าระหว่าง 20-30 ล้านบาท คิดอัตราร้อยละ 0.15, ที่ดินมูลค่าระหว่าง 30-50 ล้านบาท คิดอัตราร้อยละ 0.2, ที่ดินมูลค่าระหว่าง 50-100 ล้านบาท คิดอัตราร้อยละ 0.25และ, ที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป จะคิดอัตราร้อยละ 0.3

2.ประเภทพาณิชกรรมและอื่นๆ จัดเก็บภาษีสูงสุดร้อยละ 2 ทรัพย์สินมูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาท คิดอัตราร้อยละ0.3, ทรัพย์สินมูลค่าระหว่าง 20-50 ล้านบาท คิดอัตราร้อยละ 0.5, ทรัพย์สินมูลค่าระหว่าง 50-100 ล้านบาท คิดอัตราร้อยละ 0.7, ทรัพย์สินมูลค่าระหว่าง 100-1,000 ล้านบาท คิดอัตราร้อยละ 0.9, ทรัพย์สินมูลค่าระหว่าง  1,000-3,000 ล้านบาท คิดอัตราร้อยละ  1.2 และทรัพย์สินมูลค่าตั้งแต่ 3,000 ล้านบาทขึ้นไป คิดอัตราร้อยละ1.5 ประเภทที่ดินรกร้างว่างเปล่า จัดเก็บภาษีสูงสุดร้อยละ5 โดยจะจัดเก็บจริงสำหรับที่ดินไม่ได้ทำประโยชน์หรือทิ้งเปล่าดังนี้ ระหว่าง 1-3 ปี คิดอัตราร้อยละ1, ระหว่าง 4-6 ปี คิดอัตราร้อยละ 2, ปีที่ 7 ขึ้นไปคิดอัตราร้อยละ 3

3.ภาระภาษีที่ต้องเสียในแต่ละปีคำนวณจากฐานภาษีของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คิดจากมูลค่าทั้งหมดของที่ดินรวมกับสิ่งปลูกสร้างมีวิธีการคำนวณภาระภาษีในแต่ละกรณีดังนี้

ที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง

ภาระภาษี = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษี

ทั้งนี้กำหนดให้มูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ดิน

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ภาระภาษี = (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี

ทั้งนี้ กำหนดให้มูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ดิน

มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = (ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่สิ่งปลูกสร้าง) – ค่าเสื่อมราคา

ห้องชุด

ภาระภาษี = มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี

ทั้งนี้ กำหนดให้มูลค่าห้องชุด = ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่ห้องชุด (ตร.ม.)

โดยกรมธนารักษ์จะเป็นผู้กำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือน, สิ่งปลูกสร้าง, ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด และอัตราค่าเสื่อมราคา

 4. ธุรกิจที่ต้องใช้ที่ดินเป็นจำนวนมาก เช่น

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีการซื้อที่ดินเก็บไว้เพื่อรอการพัฒนาเชิงธุรกิจ รวมถึงที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ระหว่างการขาย เพื่อเป็นการส่งเสริมให้ประชาชนมีที่อยู่เป็นของตนเอง และลดภาระภาษีที่ประชาชนผู้ซื้อที่อยู่อาศัย รัฐบาลจึงลดอัตราภาษีสำหรับที่ดินที่นิติบุคคลที่ประกอบกิจการอสังหาริมทรัพย์ซื้อมาเพื่อพัฒนาเป็นโครงการที่พักอาศัยเพื่อขาย โดยให้จัดเก็บภาษีในอัตราต่ำที่ร้อยละ 0.05 ของฐานภาษี เป็นเวลา 3 ปี นับตั้งแต่เจ้าของที่ดินหรือผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ทั้งนี้ จะมีการกำหนดหลักเกณฑ์เงื่อนไขสำหรับที่ดินประเภทดังกล่าวเพื่อความชัดเจนต่อไป

 

5.ทรัพย์สินที่ได้รับยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ได้แก่ทรัพย์สิน 12ประเภท ดังนี้

• ทรัพย์สินส่วนสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
• ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ที่มิได้ใช้หาผลประโยชน์
• ทรัพย์สินของรัฐหรือของหน่วยงานของรัฐที่ใช้ในกิจการของรัฐหรือของหน่วยงานของรัฐหรือในกิจการสาธารณะโดยมิได้ใช้หาผลประโยชน์
• ทรัพย์สินที่เป็นที่ทำการขององค์การสหประชาชาติ,ทบวงการชำนัญพิเศษขององค์การสหประชาชาติหรือ, องค์การระหว่างประเทศอื่นที่มีข้อผูกพันให้ยกเว้นภาษีตามสนธิสัญญาหรือความตกลง
• ทรัพย์สินที่เป็นที่ทำการสถานทูตหรือสถานกงสุลของต่างประเทศ
• ทรัพย์สินของสภากาชาดไทย
• ทรัพย์สินที่เป็นศาสนสมบัติไม่ว่าของศาสนาใด เฉพาะที่มิได้ใช้หาผลประโยชน์
• ทรัพย์สินที่ใช้เป็นสุสานสาธารณะหรือฌาปนสถานสาธารณะ โดยมิได้รับประโยชน์ตอบแทน
• ทรัพย์สินที่เป็นของมูลนิธิหรือองค์การที่ประกอบกิจการสาธารณะเฉพาะที่มิได้ใช้หาผลประโยชน์
• ทรัพย์สินของเอกชนเฉพาะส่วนที่ได้ยินยอมให้ทางราชการจัดให้ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์หรือทรัพย์สินของเอกชนที่ได้ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ โดยเจ้าของทรัพย์สินนั้นมิได้ใช้หรือหาผลประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น
• ทรัพย์ส่วนกลางตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด และที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคตามกฎหมาย ว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์และ
• ทรัพย์สินตามที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา

อย่างไรก็ตาม หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะต้องจัดเตรียมพระราชกฤษฎีกา, กฎกระทรวง และประกาศต่างๆ รวมถึงดำเนินการในด้านอื่นๆเพื่อเตรียมพร้อมในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้แล้วเสร็จก่อนที่จะเริ่มเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งหากบังคับใช้เชื่อว่าจะเป็นผลดีสำหรับประชาชน ช่วยให้ค่าใช้จ่ายด้านภาษีจะถูกลงกว่าเดิม