สมรภูมิอสังหาฯ เดือด ชิงกลุ่มลูกค้าเงินเก็บระยะยาว

เนื่องด้วยภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันมีความเสี่ยงจากปัจจัยหลาย ๆ อย่างรอบด้าน ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยส่วนหนึ่งไม่สามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยและโอนกรรมสิทธิ์ได้ อันเกิดจากผลกระทบในเชิงนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)  โดยเฉพาะในเขตพื้นที่สำคัญทางภาคเหนือ อย่าง “เชียงใหม่ เชียงราย ตาก และพิษณุโลก”

ทั้งนี้ ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ของภาคเหนือ ยังคงเป็นตลาดที่โดดเด่นและได้รับความสนใจเป็นอย่างมากจากผู้ซื้อ โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่ เนื่องจากมีซัพพลายเออร์ และมี ตราสารสิทธิ (options) สูงที่สุด ในขนาดเดียวกันผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายราย เริ่มอยู่ในภาวะทรงตัวและสุ่มเสี่ยงที่จะมีกลุ่มลูกค้าลดลง เนื่องจากเงื่อนไขที่ธนาคารแห่งประเทศไทย ได้กำหนดไว้ การคัดกรองการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด และการปฏิเสธสินเชื่อมีสูงจากหนี้ครัวเรือน

ผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจทั้งในประเทศ และต่างประเทศ ส่งผลให้สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในช่วงซบเซา ส่งผลกระทบต่อการระบายสต๊อกสินค้า โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย ระดับ กลาง-ล่าง ที่มีมูลค่าตํ่ากว่า 2 ล้านบาท เรื่องนี้ทำให้ผู้ประกอบการเร่งหากลยุทธ์ เพื่อดึงกลุ่มลูกค้าที่ยังมีความต้องการ และหันไปโฟกัสกลุ่มระดับบนเรียลดีมานด์

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม
กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)

กลุ่มศุภาลัยได้ใช้กลยุทธ์นวัตกรรมการเงินในรูปแบบใหม่ ภายใต้ชื่อ “Supalai Smart Solution”  คือ การเลือกที่อยู่อาศัย โดยไม่เสียดอกเบี้ย จะจ่ายครั้งเดียวหรือจ่ายเป็นงวด งวดละเท่า ๆ กัน 20-60 งวด แตกต่างกันไปแต่ละโครงการ ใช้ได้ทั้งแบบซื้อฟรีโฮลด์ หรือแบบเช่า 30 ปี โดยกรณีเช่า 30 ปี จะจ่ายเพียง 60-65% ของราคาซื้อแบบฟรีโฮลด์เท่านั้น มาเป็นทางเลือกให้กับลูกค้า

จากสถานะการเงินของบริษัทที่แข็งแกร่ง ทำให้มีต้นทุนการเงินที่ตํ่า โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าระดับบน มีเงินสะสมหวังเพิ่มช่องทางให้ลูกค้าในยุคนี้ เนื่องจากปัจจุบันลูกค้ากลุ่มดังกล่าว นิยมซื้อแบบเช่าระยะยาว เหมือนในต่างประเทศเพิ่มมากขึ้น แม้จะมีเงินสดพร้อมจ่าย เนื่องจากการเช่าระยะยาว มีค่าใช้จ่ายที่ถูกกว่า และไม่ต้องลงทุนด้วยเงินก้อนใหญ่ และยังสามารถนำเงินส่วนที่เหลือ ไปลงทุนในด้านอื่น ๆ ได้

“โดยเชื่อว่าจะช่วยให้ขายง่ายขึ้น เนื่องจากกลุ่มคนรายได้สูง คนสูงอายุ หรือต่างชาติ บางส่วนมีเงินแต่ก็ไม่ต้องการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เสมอไป ซึ่งได้ทั้งที่อยู่อาศัยและค่าใช้จ่ายที่ถูกลง โดยบริษัทเตรียมนำกลยุทธ์ดังกล่าว ไปใช้กับโครงนำร่องในโครงการศุภาลัยโอเรียลทัล สุขุมวิท 39 และ ศุภาลัย ไอคอน สาทร รวมถึงโครงการอื่น ๆ ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และจังหวัดสำคัญ ได้แก่ ชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต และระยอง”  นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าว

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต
กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด

ในส่วนของกลุ่มทุนพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ได้มีการวิเคราะห์มุมมองในด้านตลาดอสังหาฯ ว่า ภาวะของตลาดอสังหาฯ ในช่วงนี้ถือว่าไม่สดใสมากนัก แต่ไม่ถึงกับต้องจัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม หรือ กระโดดลงไปในสนามรบทางการค้า

เนื่องจากยังมีปัจจัยบวกพื้นฐาน เรื่องอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับตํ่าสุด และ ธนาคารแห่งประเทศไทย ได้มีการผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี และฟรีค่าโอนกรรมสิทธิ์-จดจำนองตลอดทั้งปี ซึ่งถือว่าเป็นมาตรการกระตุ้น จากภาครัฐเพื่อเป็นแรงจูงใจผู้ซื้อ แต่การที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ในกลุ่มผู้ซื้อระดับราคาล่างตํ่ากว่า 3 ล้านบาท นั้นมีตัวเลขสูงถึง 25% สูงขึ้นจากปีก่อนหน้านี้ ถึง 15% เนื่องจากเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีภาระทางการเงิน และหนี้ค่อนข้างสูง

ดังนั้นบริษัทมีแนวทางช่วยเหลือลูกค้า แนะนำการปิดภาระหนี้บัตรเครดิตในใบที่ไม่จำเป็น หรือวงเงินคงค้าง เพราะถือว่าเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้เครดิตลูกค้าเสีย และช่วยหาช่องทางให้ลูกค้าเข้าถึงสินเชื่อ เช่น ออกแคมเปญ “ล้านละ 2 พันบาทในช่วง 2 ปีแรก” ซึ่งประสบความสำเร็จ อย่างมาก และสามารถช่วยเหลือกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ ในระดับปานกลางและมีโอกาสที่จะมีรายได้เพิ่มขึ้นทำให้มีความสามารถในการผ่อนชำระดีขึ้น

“ในขณะที่กลุ่มราคาล่าง บริษัทมีการทำโครงการร่วมกับ ธอส. สนับสนุนให้ลูกค้าฝากเงินสมํ่าเสมอเพื่อสร้างเครดิตและไม่ก่อหนี้เพิ่ม เป็นระยะ 6 – 9 เดือน ถึงแม้ว่าแนวทางนี้จะช้า แต่ก็ส่งผลดีต่อกลุ่มลูกค้านี้อย่างมาก” นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าว

นายปิยะ ประยงค์
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท แวลู บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท

ส่วนกลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท แวลู บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท “ได้นำมาตรการผ่อนปรนแอลทีวี ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มาใช้เน้นลูกค้าเรียลดีมานด์ ตั้งแต่ 2 ล้านบาทไปจนกระทั่งเกิน 10 ล้านบาท โดยเฉพาะกลุ่มระดับบนที่มีเงินฝากประจำ ก็สามารถกู้ได้ค่อนข้างสูงและไม่จำเป็นต้องเสียดอกเบี้ย” นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท แวลู บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าว

ในส่วนของกลุ่มทุน อรสิริน ซึ่งมี นายไพศาล ภู่เจริญ ประธานกรรมการบริหารบริษัท อรสิริน จำกัด และ นายกสมาคมการค้า อสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่-ลำพูน กล่าวว่า จังหวัดเชียงใหม่ ถือว่า เป็นตลาดหลักในเขตภาคเหนือตอนบน จากข้อมูลที่มีอยู่กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นชาวจีน จะถือครองและนิยมซื้อคอนโดฯ มากกว่าบ้านเดี่ยว ในส่วนบ้านจัดสรรยังเป็นทุนท้องถิ่น

“อสังหาฯ ในจังหวัดเชียงใหม่ ช่วงนี้ขยับตัวน้อยมากและเหลือค้างสต๊อกในบางส่วน เมื่อนำข้อมูลที่มีอยู่มาวิเคราะห์ 3 อันดับ หรือ มาร์เก็ตแชร์ 70-30% ในโครงการของอรสิรินสัดส่วนการขายให้ชาวจีนจากแผ่นดินใหญ่ 49% ขายหมด เหลือสัดส่วนของคนไทย 51% ที่ยังขายไม่หมด ทำเลที่ขายดีที่สุดจะอยู่ ในโซนใกล้เซ็นทรัล”

ปราชญ์ วงศ์วรรณ
นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่

“จังหวัดเชียงใหม่ มีตัวเลขของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ยังคงขยายตัว แม้ว่าจะลดลงจากที่ได้มีการประเมินคาดการณ์ไว้ และใช้จ่ายต่อหัวจะลดลงตามสภาพเศรษฐกิจ และผลกระทบด้านอื่น ๆ ที่ส่งผลทางอ้อม แต่ไทยยังเป็นจุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยวจีน และเป็นลูกค้า FIT เกือบ 80%

มีเส้นทางบินตรงเชียงใหม่ – จีน ถึง 17 เส้นทาง ส่วนหนึ่งเนื่องจาก เชียงใหม่ คือ 1 ใน 10 เมืองท่องเที่ยว ที่มีค่าใช้จ่ายต่ำสุดจากทั่วโลก แม้ว่าคนจีนที่เดินทางเข้ามาจะซื้ออสังหาฯ ที่พัทยา เป็นอันดับ 1 และเชียงใหม่เป็นอันดับ 3 แต่ส่วนใหญ่ซื้อ อสังหาฯ ในประเทศไทยเพื่อการลงทุนกว่า 73% และซื้อเพื่ออยู่อาศัยตามลำดับ” ปราชญ์ วงศ์วรรณ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ กล่าวปิดท้าย

โดย…บ่าวหัวเสือ

ร่วมแสดงความคิดเห็น


Do NOT follow this link or you will be banned from the site!