ชี้ภาพรวม อสังหาฯเชียงใหม่ยังชะลอตัว

เลขาธิการสมาคมการค้าฯ ชี้ภาพรวมอสังหาฯ เชียงใหม่ ยังชะลอตัว หวังลุ้นภาครัฐกระตุ้นมาตารการบ้านรอบสอง ทั้งนี้ ช่วงกระตุ้นมาตรที่ผ่านมาพบว่าประชาชนมาขอรับบริการในช่วงต้นมาตรการจำนวนมาก ทำให้ระยะ 6 เดือนช่วยกระตุ้นการซื้อขายภาคอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาคึกคักมากขึ้น
วิเคราะห์สถานการณ์ทิศทาง ภาพรวมในปี 2559ไม่น่าจะแตกต่างไปจากปี 2558 มากนักเนื่องจากมีปัจจัยภายคือการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกยังชะลอตัวอยู่ส่วนปัจจัยภายในคือการรอคอยประกาศใช้รัฐธรรมนูญและจัดให้มีการเลือกตั้งจะสร้างความเชื่อมั่นให้นักลงทุนทั้งในประเทศและต่างชาติปีนี้เรามีปัญหาภัยแล้งมากจึงจะทำให้ราคาพืชผลการผลิตภาคการเกษตรมีราคาปรับตัวสูงขึ้นมากอีกประเด็นก็คือปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนของประชาชนยังคงมีจำนวนเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆเพราะผลกระทบจากภาพรวมเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง โดยยังอยู่ในภาวะทรงตัวซึ่งถือเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการในการสำรวจตรวจสอบและปรับปรุงองค์กรให้มีความพร้อมและมีประสิทธิภาพมากขึ้น
นายนนท์ หิรัญเชรษฐ์ เลขาธิการสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่ – ลำพูน เปิดเผยว่า ที่อยู่อาศัยยังคงเป็นความจำเป็นพื้นฐานของทุกคนและมีความต้องการอยู่ตลอด ซึ่งปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจในการเลือกซื้อของลูกค้านั้นขึ้นอยู่กำลังความสามารถในการจ่ายหรือผ่อนชำระของตัวเอง และที่ตั้งที่สอดคล้องกับการใช้ชีวิต เช่น ใกล้ที่ทำงานใกล้โรงเรียนลูก เดินทางสะดวก เป็นต้นซึ่งเป็นโจทย์สำหรับผู้ประกอบการในการพิจารณาทำเลที่ตั้งที่จะลงทุนโครงการ แบ่งเป็นหลายส่วนด้วยกัน เช่น 1.อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินเปล่าขณะนี้คงจะขายลำบากมากขึ้นเพราะว่าในการจะซื้อขายที่ดินจะมีเรื่องของผังเมืองมาเป็นตัวกำหนดสินเชื่อที่ดินเปล่าภาคสถาบันการเงินยังคงมีมาตรการเข็มงวด 2. ธุรกิจห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่คงอิ่มตัวถ้าจะเกิดก็คงเปลี่ยนมือเพราะการเทคโอเวอร์มากกว่า 3. ในอนาคตคอนโดมิเนียมไปได้ไหม ตนมองว่ายังไปได้ แต่ต้องมืออาชีพจริงๆจึงจะไปรอด4.โครงการประเภทตึกแถว อาคารพาณิชย์ก็ขึ้นอยู่ที่ทำเลและงบการลงทุนถ้ากู้เงินมาทำจะเหนื่อยเพราะปัจจุบันขายออกตัวยากหลายโครงการ 5. ธุรกิจที่เกี่ยวกับโรงพยาบาลคิดว่าแนวโน้มในเชียงใหม่ น่าจะมีการแข่งขันสูงกว่านี้มีโรงพยาบาลที่มีชื่อเสียงมาเปิดมากขึ้น
ปัจจุบันการประกาศบังคับใช้ผังเมืองถือว่าเป็นปัจจัยสำคัญอย่างหนึ่งที่ปิดกั้นโอกาสในการพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มเติม เพราะมีข้อจำกัดต่างๆ มากมาย เช่น ในเขตเมืองแม้จะเป็นพื้นที่สีแดงสามารถใช้ที่ดินด้านพานิชยกรรมแต่ก็ถูกบล็อกไปหลายจุดด้วยข้องปลีกย่อยไม่สามารถก่อสร้างอาคารหรือคอนโดมิเนียมสูงเกิน 12เมตรได้ เป็นต้น
จากข้อมูลของสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์-ลำพูน จังหวัดเชียงใหม่มีโครงการบ้านจัดสรรซึ่งอยู่ระหว่างการขาย 135 โครงการมีหน่วยในผังโครงการรวมกันประมาณ 15,100 หน่วยเหลือขายประมาณ 5,040 หน่วย(เทียบกับปีก่อนหน้ามี 123 โครงการ หน่วยในผัง 13,100 หน่วย เหลือขายประมาณ 5,100 หน่วย) แบ่งตามพื้นที่ พบว่าโครงการบ้านจัดสรรกระจายอยู่ใน 4 อำเภอหลัก คือ อำเภอสันกำแพง 31 โครงการ มีหน่วยในผัง 4,100 หน่วย (เหลือขาย 2,030 หน่วย) อำเภอเมืองเชียงใหม่ 29 โครงการ 1,930 หน่วย (เหลือขาย 1,100 หน่วย) อำเภอสันทราย 28 โครงการ 2,450 หน่วย (เหลือขาย 790 หน่วย) อำเภอหางดง 27 โครงการ 2,750 หน่วย (เหลือขาย 1,030 หน่วย) อำเภอสารภี 11โครงการ 1,650 หน่วย (เหลือขาย 610 หน่วย) อำเภอดอยสะเก็ด 9 โครงการ 980 หน่วย (เหลือขาย 210 หน่วย) อำเภอแม่ริม 4โครงการ 460 หน่วย (เหลือขาย 160 หน่วย)
หลังเสร็จสิ้นมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เมื่อวันที่ 29 ตุลาคม 2558 จนถึง 30 เมษายน 2559 ผลเป็นอย่างไรบ้างและทิศทางปัจจุบันมีแนวโน้ม ” มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองช่วยกระตุ้นการซื้อขายในภาคอสังหาริมทรัพย์ให้คึกคักทั้งยังทำให้ประชาชนสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายได้กว่า11,000 ล้านบาททำให้ประชาชนสามารถนำเงินส่วนลดนี้ไปต่อยอดในการจับจ่ายใช้สอย ซื้อสินค้าอุปโภคบริโภค ประกอบธุรกิจการลงทุนหรือหมุนเวียนในธุรกิจรวมทั้งนำไปจ่ายค่าหนี้สินต่างๆ ถือเป็นแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศอีกทางหนึ่ง ”
ทิศทางปัจจุบันพบว่าประชาชนจะมาขอรับบริการในช่วงต้นมาตรการและช่วงปลายมาตรการเป็นส่วนมากแม้ว่ากรมที่ดินจะมีการประชาสัมพันธ์ให้ประชาชนทยอยมาใช้บริการ ทำให้ช่วงสัปดาห์สุดท้ายของมาตรการมีประชาชนสถาบันการเงิน รวมทั้งผู้ประกอบการใช้บริการจำนวนมาก ทำให้สำนักงานที่ดินหลายแห่งมีปัญหาด้านสถานที่และเจ้าหน้าที่ที่อาจไม่พอรอรับการมาขอใช้บริการหากมีมาตรการเช่นนี้อาจต้องเพิ่มช่องทางการประชาสัมพันธ์ให้ประชาชนทยอยมาดำเนินการ
ในช่วงที่เหลือของปีมีแนวโน้มรัฐบาลอาจจะหยิบยกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์มาใช้อีกได้เพื่อช่วยกระตุ้น

เศรษฐกิจ เพราะผู้ประกอบการมีความพร้อมและภาคอสังหาริมทรัพย์มีธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่องหลากหลาย ทั้งวัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า วัสดุตกแต่ง เป็นต้น การกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างผลต่อเนื่องได้อีก 3 เท่า
4P กลยุทธ์ทางการตลาด ที่นิยมใช้ทั่วไป Productดูแนวโน้มความต้องการอสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภคในปัจจุบัน อาทิเช่น มีแนวโน้มซื้อบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวเฮ้าส์มากกว่าคอนโด สร้าง Brand สร้างความแตกต่างในตัว Product เช่น บ้านประหยัดพลังงานสไตล์แบบบ้านที่โดดเด่น โครงสร้างแข็งแรง Price ราคาบ้านตามกำลังซื้อโดยส่วนมากจะอยู่ที่ราคา 2– 5 ล้านบาท ทำราคาให้ตอบโจทย์ผู้บริโภค ตามความนิยม Place แนวโน้มสถานที่ ณ ปัจจุบัน ย่านในเมืองย่านสันกำแพงนิยมทำบ้านจัดสรร ดูทำเล ให้เหมาะสมพร้อมศึกษาผังเมืองประกอบ Promotion จัดทำแคมเปญ โปรโมชั่นราคา กระตุ้นยอดขาย ส่วนลดเงินสด ฟรีดาวน์ ฟรีจอง ฟรีโอนอยู่ก่อนผ่อนทีหลัง
“ หลังสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นของรัฐ จะไปทางไหน ” มองว่าทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเติบโตได้คงจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆแต่หลังจากที่รัฐบาลไม่มีมาตรการกระตุ้น บริษัทต่างๆ จะเน้นขายบ้านลดล้างสต็อกเป็นหลักยังเป็น อีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยกระตุ้นด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจากการลงพื้นที่ของตนนั้นเห็นว่าโดยมากกลุ่มทุนจากส่วนกลาง(มหาชน)จะมีสัดส่วนการตลาดมากกว่าร้อยละ 80% พบว่ามีความพร้อมมากที่สุดและยังเชื่อว่าจะมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทุนใหญ่เข้าไปลงทุนในพื้นที่ และเชื่อว่าจะเห็นภาพการเข้าไปลงทุนอย่างเต็มที่ในช่วงปี 2560 เป็นต้นไป นักลงทุนผู้ประกอบการท้องถิ่นเตรียมรับมือกันด้วย